le blog de Hugues Kenfack

Après l’avoir découvert dans la newsletter des Editions Législatives, je peux évoquer rapidement un arrêt intéressant et récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relatif à une question de qualification(Cass. 3e civ. 24 septembre 2008, n° 07-13.989).

En l’espèce, des époux promettent de vendre un immeuble sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, ce dernier manifestant son acceptation. L’acte prévoit que la partie qui ne voudrait pas réitérer la vente devrait payer à l’autre une indemnité à titre de clause pénale et que si le défaut d’obtention du prêt résultait de la faute de l’acquéreur, le dépôt de garantie versé par celui-ci resterait acquis au vendeur « à titre d’indemnité d’immobilisation ». L’acheteur ne sollicite pas un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Les vendeurs l’assignent à la fois en paiement de la clause pénale et de « l’indemnité d’immobilisation ». Il tente alors en vain de faire requalifier « l’indemnité d’immobilisation » en clause pénale afin d’en obtenir la réduction. En effet, la Cour d’appel décide que, d’une part, la somme à laquelle l’acquéreur était condamné était bien destinée à réparer, de manière forfaitaire, le préjudice subi par le vendeur et que, d’autre part, la clause litigieuse avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence. Malgré cela, ils ne retiennent pas la qualification de clause pénale.

La censure de la Cour de cassation est alors inévitable sur ce point. En effet, d’après l’article 1226 du code civil « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ». Constitue donc une clause pénale la disposition d’une convention selon laquelle, en cas d’inexécution d’une obligation, une indemnité, dont le montant a été évalué et fixé par avance, sera due par le débiteur. Il y avait donc contradiction à relever les éléments de qualification de la clause pénale tout en la rejetant.

La censure opérée par la Cour de cassation sur ce point et le visa de l’article 1226 du code civil donnent une indication claire à la Cour de renvoi : la qualification de clause pénale devrait d’ailleurs entraîner la possibilité pour le juge, conformément à l’alinéa 2 de l’article 1152 du code civil, « de modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire »

A retenir de cet arrêt : Une clause d’une promesse de vente rédigée dans le sens où elle a pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence n’est pas une indemnité d’immobilisation, mais une clause pénale.

La morale de cette histoire n’est-elle pas la rédaction minutieuse des clauses du contrat ?

Une note suivra peut-être, si mes nouvelles fonctions de Vice-président du Conseil scientifique de l’université Toulouse I m’en laissent le temps.