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22.05.2007

Violation du pacte (suite) : les responsabilités

J’avais déjà évoqué un important arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation en date du 26 mai 2006 opérant un revirement de jurisprudence en décidant que « si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir… ». Cet arrêt a été abondamment commenté par la doctrine. Dans l’ensemble, elle a relevé qu’il était très difficile – voire impossible – d’obtenir une telle substitution en raison de la difficulté d’apporter la preuve que le tiers savait que le bénéficiaire avait l’intention de s’en prévaloir. Est-ce cette extrême sévérité qui enlève en partie l’intérêt de cet arrêt de revirement qui est l’origine, dans la même « affaire », de l’arrêt de rejet de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 11 juillet 2006 (pourvoi n° 03-18.528, à paraître au Bulletin) ? Ce nouvel arrêt apporte trois enseignements :

En premier lieu, le débiteur du pacte, qui a omis de proposer la vente projetée au bénéficiaire du pacte, viole ce dernier. Est-ce vraiment nouveau ?

En deuxième lieu, le notaire, tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes dressés et qui a connaissance d’un pacte de préférence doit, préalablement à l’authentification d’un acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et même dans certains cas refuser d’authentifier la vente conclue en violation du pacte. A défaut, sa responsabilité professionnelle peut être engagée. Les notaires vont apprécier.

Enfin, lorsque le tiers acquéreur est censé connaître l’existence du pacte – par exemple en cas de publication à la conservation des hypothèques de l’acte le contenant – il peut engager sa responsabilité pour faute de négligence en omettant de s’informer sur les obligations mises à la charge de son vendeur. Les éventuels acquéreurs sont avertis. Ils ne peuvent rester passifs.

Désormais, le débiteur du pacte qui l’a violé, le notaire qui a authentifié la vente et le tiers acquéreur peuvent être responsables du préjudice subi par le bénéficiaire du pacte de préférence.

Une note développée de cet arrêt est à lire au JCP N 2007, 1064.

(Cet article avait déjà été publié dans mon ancien blog)

16:40 Publié dans Droit des obligations et des contrats , Droit immobilier | Lien permanent | Commentaires (3) | Envoyer cette note

Commentaires

Kalimera,
En ce qui concerne mon pays, la substitution dans ces cas est difficile. Il peut se produire seulement dans le cadre d'une action paulienne mais il y a comme prealable que le gage general du debiteur ne suffit pas pour dedommager le creancier.
Seule refuge du creancier sont les DI meme contre le tiers en cas de fraude commune.
La solution serait differente, si il y avait une promesse unilaterale de vente, ou l'exercice du droit potestatif de creancier a un effet retroactif.

Ecrit par : Yioryos-Grece | 23.05.2007

Votre avis est vraiment intérèssant. D'une part, il montre bien que l'exécution forcée en nature (la substitution) n'est pas la solution de principe dans tous les droits. En droit anglais, le principe est d'accorder des "damages" et ce n'est que par exception que le juge a recours à la "specific performance" qui est une sanction de "l'equity". D'autre part, est-ce que en droit Grec, l'exécution en nature est possible en cas de promesse unilatérale de vente? Ce n'est pas (encore?) le cas en droit français.

Ecrit par : hugues kenfack | 23.05.2007

En promesse unilatérale de vente, on dit que le le futur acheteur a un droit d'option, un droit potestatif de conclure lui seul le contrat, un contrat valable sous condition suspensive (comme a la vente en réméré en droit français). Le code civil grec énonce que' en entre-temps chaque disposition a un tiers qui contourne l'effet de la réalisation de la condition est nulle. Alors, le futur acheteur peut demander en justice la nullité de la disposition a un tiers (même si ce dernier ne connaît pas son droit) et en même temps exercer son droit pour conclure la vente.

En ce qui concerne, les promesses synallagmatiques les choses sont différentes. Dans ce cas il y a un droit de créance et le créancier peut demander seulement "la condamnation a une déclaration de volonté' (qui est une exécution en nature) pour conclure la vente. Mais ici en cas d'une disposition a un tiers, le créancier peut demander seulement des DI. Je crois que la solution est la même en droit allemand car les deux codes très proches.
Excusez moi pour mon niveau de langue.

Merci beaucoup

ps1 Je voudrais savoir votre position sur deux autres sujets intéressants. En France vous reconnaissez un droit de propriété sur des valeurs mobilières dem. et en ce qui concerne leur nantissement vous parlez d'une universalité ou des choses spécifiques (la doctrine de specificite existe en France?)
ps2 vive le droit civil et notre tradition civiliste romano-byzantin et franco-germanique.

Ecrit par : Yioryos-Grece | 24.05.2007